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杭州公司注册需要做税务筹划吗?房地产开发企业的税务筹划?

发布日期:2020-07-21 浏览次数:

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      房地产开发企业大家都知道,本身这个行业负担就是非常重的,咱们每个企业为了减少纳税所得额,减少土地增值税的增值额,想必都做了很多“功课”吧.


  实际上呢,在我们的企业税收管理当中,我们有很多企业还会面临很多很多具体的实际问题,如何规避实际中的风险也是非常重要的。去年我们接触了一个房地产开发商,在规划建设的时候,已经进入施工阶段了,没有想到,在施工规划设计中,可能考虑得不周全,对周围的居民进行挡光了,而且重要的建筑物被挡上了,是一个教堂,教堂是一个宗教场所,房地产开发商周围的教堂、居民就纷纷找房产开发商理论,要求房地产开发商停工。后来房地产开发商迫于压力,觉得对周围的教堂挡上了,这样的话,怕引起事端。这样房地产开发商就主动的跟居民、教堂谈判,双方达成了补偿协议,付挡光费,这个企业整个金额付1000多万的挡光费。但是双方也签了一些合同,双方约定,我给你付挡光费,咱们就两清了。

  但是这个企业的财务总监应该还是比较有经验的,觉得如果房地产公司对周围的居民、教堂要付挡光费的话,我能不能在企业所得税前扣除?这个就打了一个问号。这个企业的财务总监给我打电话,我们要给周围的居民付挡光费,如果税务部门检查的话,会检查什么?我说,如果挡光费是真实发生的,是可以在企业所得税前扣除的。这个是从税收的法理来看,都是属于你的相关支出。按照我们国家《所得税法》的规定,付出挡光费是可以在所得税前扣除的。税务部门检查的时候有一个顾虑在里面,你跟周围的居民、教堂签了一个协议,就只有收款收据,这样的情况下,你扣除的话,作为税务机关他有压力,假如推而广之,旁边的开发商,也找一些居民,也签了一个协议,把钱也付出了,没有业主的抵扣凭证的话,也可以从所得税前扣除,税务机关怎么证实这个真实性。比如说另外的开发商能不能用这个方式做假?我在周围找几个居民,说挡光了,钱就付出了,税务机关一定要关注这个事情的真实性,到底是不是真实发生了,这是税务机关考虑问题的重要内容。

  第二个,付挡光费对方不可能给你出正规的发票,在这种情况下,作为我们房地产开发商,如何控制这类情况的税收风险?如何控制税收风险?后来我给这个企业的财务总监出了一个主意,既然税务机关关注这个方面,既然已经真实发生了挡光费,这是肯定的,肯定发生了,而且是真实发生了,既然已经真实了,我说那你不如做的彻底一点。他说怎么彻底一点儿?我说,你现在跟周围的居民和教堂协商,协商什么呢?既然付款项了,你配合我做一个动作,我不能把钱给你了,我没有任何证据,或者没有任何的证明。我负担费用发生的时候,要更进一步的证明,要对方配合一下,他们说这个好办,都可以配合。我给他们钱,他们配合一下没问题。我说,你让附近的居民找一个代表或者教堂到法院起诉你,起诉你不走法院的判决程序,就是由法院书面调解,把大家召集到一起,以法院的身份,出一个书面调解书,然后再支付这些企业的挡光费。为什么这么处理呢?这么处理以后你就取得了第三方的证据,税务机关再检查的时候,他就觉得这个挡光费是经过法院审理,通过法院书面调解的方式达成的,这个问题的真实性就得到了印证。如果没有这样一个证据链,就是你和你侵权的一方,双方达成的协议的话,税务机关在采信的时候,他有一定的压力,他往往不太相信你们双方达成的单方的协议。如果有法院的证据,实际上我们的税收风险就使房地产开发企业控制在可控的范围。不管谁来查帐,纳税人都可以提供第三方的证据。

  企业的财务管理中,每天都会接触这样那样的问题。去年有两家房地产开发商搞的一个协议,这个协议出现什么问题呢?双方是一种土地买卖协议,A公司约定把土地卖给B公司,合同的金额是1个亿,合同签订一周之内,B公司要支付5000万,合同签订三个月,A公司要把土地权属变更到B公司,然后B公司再支付余款,合同内容就这么几条。但是合同签订以后,B公司按照合同的约定,在7个工作日之内,把钱付给A公司了,但是到了合同签订三个月当中,A公司并没有把土地使用权过户到B公司名下,他们原来签合同前,没有考虑土地转让过程中面临的法律风险。合同签订完以后,A企业把土地过户到B公司名下,要补偿大量的税款,这样双方就开始扯皮了。按照合同,三个月A企业就要把土地过户到B企业名下,但是A企业迟迟没有过户,后来拖到1年左右了,A公司没有把土地过户到B公司,B公司另外的5000万也没有付过A公司,就产生了很大的分歧,也承担了一个风险,说这样的话,双方就不想为这个事情闹翻脸,双方就商定这个合同不再执行了。双方又签订了一个补充协议,我们作为B公司的税务顾问,第一个协议我们没有看,等他签订补充协议的时候,我们是B公司的税务顾问,他们签订补充协议的时候,双方是这么约定的。第一原合同作废了,不再生效了。A企业要返还B企业交的5000万,同时双方又约定A公司不但退还5000万,再支付5000万,还要向B企业支付资金占有费300万。因为B企业在一年之前,就把钱付给A企业,B企业等于把钱借给了A公司,我已经预付了5000万了,我的资金也是有成本的,B公司的5000万可能是从银行贷的,也可能从别的地方借的,也有可能是自由资金,但是我的资金在A公司的帐上呆了1年了,你应该付我们企业资金占用费300万,双方的合同就作废了,这个就达成协议了。我们当时看到补充协议的时候,就意识到一个问题,B企业在收到300万资金占用费的过程中,B公司要面临两个纳税问题,它要收取的是资金占用费,要承担营业税的纳税义务,等于你把资金借给了A公司,你收取的借款利息,等于你提供了经营劳务,也是营业税的纳税义务,我们经营劳务也包括企业,不单单是银行,包括企业把钱借给另外一个公司,如果你收取利息的话,还要交税。

  第二,你收到了资金占用费,还要交企业所得税,两个纳税义务,流转税的纳税义务和所得税的纳税义务是同时存在的。我们作为B公司的税务顾问,我说,我觉得你这样表述不好,为什么不好呢?这300万,你可以理解成你把款项借给了A公司,然后收取的资金占用费,我们这一方认为,你这300万可能更倾向于什么呢?是因为你俩的合同关系,是你们买卖土地的合同关系无法执行。无法执行的原因是什么呢?是A公司无法将土地变更到B公司名下,是因为A公司违约,我觉得300万不单单是资金占用的问题。你们两个企业认为他占有了资金,而收取的资金占用费。我更觉得性质是对方违约,我觉得应该是属于违约金的范畴。我们在补充协议当中该怎么签呢?A公司要支付B公司违约金300万,是因为你违约导致了我的资金你在变相使用,这300万是给B公司造成的一种损失,所以说,A企业要支付B企业违约金。当B公司收到违约金还交不交税?不交,违约金是不属于营业税的劳务的,是因为对方违约,营业税的纳税义务和附加税的纳税义务从此就消除了。

  推而广之,上周我们在大连的房地产开发商问到一个问题,我们在卖房逾期交房了,我们付给对方的违约金可以在企业所得税中扣除?我逾期交房我向购房者支付的赔偿金,可以不可以在企业所得税中扣除?是可以的,我们随之补充一条,A企业如果向B企业支付违约金300万,这个违约金可以不可以在A企业的所得税中扣除?可以,这是因为法律关系形成的,包括刚才的逾期交房所支付的违约金,双方都是有民事权利的民事主体,都是可以在所得税中扣除的。大家一定要掌握这个基础,一方要支付另一方补偿金,或者法院判决的费用,都是可以在企业所得税中扣除的。但是什么不让扣除呢?比如说行政处罚不让扣除,比如说带有罚款、罚金是不让扣除的,比如说行政部门对企业进行处罚了,如果是两个经济主体通过签订一定的合同,实际上是可以在所得税中扣除的,这个咱们也顺便了解一下。

  也就是说我们企业在进行纳税的业务过程中,要时时刻刻面临着纳税的法律风险,有的时候我们企业要准确掌握我们的税收的相关政策法规,使我们企业实际面临的税收问题加以解决。我们每天会接受很多大量的咨询问题,这些咨询问题都是我们企业遇到的一些问题,或者在查帐的过程中,遇到这样那样的问题。前一段时间我们有一家企业,也是一个房地产开发商,正好税务局在企业查帐,查帐查出什么问题?公司给公司的董事长、总经理买了一些高尔夫会所的会员卡,这个会员卡很贵的,可能要上百万。这个税务机关在检查的时候就发现了,公司为企业的高官买了会员卡,所支付的费用是否可以在企业所得税中扣除,这个就引起了争议了。

  税务机关认为,你给你们高管买了高尔夫会员资格,是供高管娱乐的费用,不属于公司有关的成本费用,不让扣除。而且税务机关说了,我不但不让扣除,我还要征你的个人所得税,等于单位给个人支付了一定的费用,所以这个公司的财务总监给我打电话,到底能不能扣除?我给企业老总买的俱乐部的会员卡,可不可以在我的个人所得税中扣除?我个人认为这个事情,第一,税务机关讲的道理,我认为有一定的道理,为什么有一定的道理?因为税法说了,企业发生的成本费用和相关支出要和企业相关联,你为高管买的会员卡,是供个人消遣和娱乐的话,税收不让扣除,是有法律规定的。比如说一个企业为另外一个企业担保,另外一个企业承担不起了,你必须承担法律担保损失。你是一个担保损失,你没有取得相关的收益,这个就不能在所得税中扣除。如果你成本的支出没有和你企业所得税相关联的话,不允许在所得税中扣除。

  后来这家公司又给我打电话,李老师我给你说,我们是卖别墅的,我们买会员卡很大的程度上,不是让董事长、总经理去娱乐、消遣。这样的话你可以跟税务机关这样的沟通,税务机关不让你扣除,是认为你这是给个人购买的高档娱乐场所,是供个人消费的,不让扣除。我说你得提供一些相关的证据,你跟税务机关的相关人员进一步的沟通,我们公司购买会员卡,是我们公司营销战略的重要组成部分,为什么说是重要的战略组成部分呢?我们的消费群,高尔夫的会员卡都是我们别墅的购买群体,让我们公司的高管成为高尔夫会员资格,使他们有相互交流意见的地方,是我开拓市场的一部分,理应是我消费的一部分。

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